Publié le 21 Décembre 2023

Le dispositif d’encadrement des loyers fait partie de la loi ELAN (2018). Mis en place au départ pour cinq années, il a été prolongé par la loi 3DS jusqu’en novembre 2026. L’encadrement des loyers consiste à fixer une limite au loyer demandé par un propriétaire. Cela permet d’éviter les loyers excessifs, notamment dans les secteurs où l’immobilier locatif est tendu. Les loyers doivent alors respecter une fourchette de prix déterminée par arrêté préfectoral, sur la base d’un loyer dit « de référence ». Ne sont concernés que les biens loués (vides ou meublés) et occupés en tant que résidence principale par le locataire.

En 2023, ce sont 24 villes qui ont pu imposer cette limitation. Dans ces secteurs, les loyers ne peuvent donc pas être supérieurs de plus de 20 % par rapport au loyer de référence fixé par le préfet au moment de la signature du bail.

Sous condition, le propriétaire pourra toutefois appliquer un complément de loyer si le bien loué dispose de caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. Ce complément permet au propriétaire de ne pas être pénalisé par la mesure d’encadrement des loyers, puisque celle-ci se base sur un loyer « moyen », sans tenir compte des caractéristiques spécifiques qui confèrent une valeur supérieure au bien. Toutefois, ce complément ne pourra pas être appliqué si le bien est énergivore, si la pièce principale est mal exposée, si l’installation électrique est dégradée ou encore s’il existe un vis-à-vis de moins de dix mètres. Ces compléments de loyers font l’objet d’une surveillance accrue afin d’éviter les abus.

Si certains professionnels du secteur jugent cette mesure d’encadrement inutile, force est pourtant de constater que de nombreux propriétaires bailleurs se mettent en règle. Une récente enquête de la CLCV indique que 77 % des annonces sont conformes à Paris, alors qu’elles n’étaient que 69 % en 2021.

Avec la hausse des taux de crédit, l’interdiction progressive de location des passoires thermiques et leur disparition importante du marché locatif, pas si sûr que la mesure soit inutile pour éviter les dérives dans les mois et les années à venir. Il faudra pourtant attendre pour connaître les résultats de cette mesure ; le rapport d’évaluation, initialement prévu en 2023 a été reporté à 2026.